Alueellinen eriytyminen on moninainen ja hankala, tutkijoiden sanoin suorastaan viheliäinen ilmiö. Kiinteistötalouden näkökulmasta eriytyminen on kuitenkin varsin luonnollista – ja juuri siksi se on myös hankala asia.

Alueet ovat erilaisia. Kunnat pyrkivät usein siihen, että niillä on useita ”sydämiä” ja että ne ovat sisäisesti erilaisia. Tämä pätee erityisesti kasvukeskuksissa. Yksi alue voi olla matalan riskin ja korkean tuoton paikka, toinen korkean riskin ja matalan tuoton.

Kasvukeskuksissa laaditaan nykyisin pääasiassa asemakaavamuutoksia jo asemakaavoitetuille alueille, osana uudistumisprosessia. Käytännössä tällöin kaavoitetaan muiden kuin kaupungin hallinnassa olevaa maata, jolloin kuvaan tulevat maankäyttösopimuskorvaukset. Maankäyttösopimus solmitaan silloin, kun maanomistaja saa asemakaavasta merkittävää varallisuuden kasvua. Niillä maanomistaja osallistuu yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin tavanomaisesti saamansa taloudellisen hyödyn mukaan.

Yhdyskuntakehittämislaki

Maankäyttö- ja rakennuslain uudistuksessa sääntelyä pilkotaan uusiin kokonaisuuksiin, joista yksi on yhdyskuntakehittämislaki. Uuteen yhdyskuntakehittämislakiin ollaan nuijimassa tiukempaa tiedonantovelvollisuutta kaupungille syntyvistä yhdyskuntarakentamisen kustannuksista. Tällä tavoin varmistellaan, että rahat tosiaan menevät kaavahankkeesta johtuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin, mikä kuulostaa sinänsä hyvältä ja reilulta. Nykyisin on yleensä vapaampaa: rahat menevät kunnan isoon rahasäkkiin, mistä osoitetaan rahaa sinne, missä sitä tarvitaan. Espoossa ollaan edelläkävijöitä, sillä siellä rahat kohdentuvat jo sinne mistä tulevatkin.

Mutta uudistuksella on kääntöpuoli. Alueet, joilta kertyy enemmän maankäyttösopimuskorvauksia, saavat enemmän varoja, ja vastaavasti vähemmän kerryttävät alueet saavat vähemmän. Kun varat sidotaan tiukemmin syntypaikkaansa, alueet alkavat eriytyä myös investointikyvyn perusteella. Ilman sopimuskorvauksiakin mekanismi on samankaltainen: arvokkaammilla ja halutummilla alueilla on varaa vaatia korkeampaa laatua, koska hankkeiden taloudellinen kantokyky tekee sen mahdolliseksi. Näin alueiden välinen kuilu kasvaa.

Syntyvää kuilua voi toki tasata kaupungin muulla rahanjaolla. Kuitenkin tiedetään, että poliitikot, toimittajat ja sosioekonomisesti parempiosaiset asuvat tyypillisesti omilla alueillaan. Heikommassa asemassa olevien alueiden on saatava rahoitusta erikseen. Sitä saadaan usein vasta silloin, kun ongelmat ovat jo kasvaneet suuriksi ja tarvitaan jo kalliita kaupunkirakenneuudistuksia, joissa joudutaan samanaikaisesti muun muassa uudistamaan rakennuskantaa, parantamaan julkisia tiloja ja investoimaan uuteen infrastruktuuriin. Tämä asettaa kyseiset alueet anomusluonteiseen asemaan suhteessa resurssien jakoon (kuvaannollisesti ollaan ”lakki kourassa”).

Kohtuullinen eriytyminen ei sinänsä ole mitenkään kielteinen asia. On aivan normaalia, että haluamme asua siellä, missä tunnemme olomme hyväksi eli tyypillisesti kaltaistemme joukossa. Eri asia on, missä menee kohtuullisuuden raja.

Raha mielessä

Mutta palataan rahaan. Lähtökohtaisesti alueet, joilla on enemmän rahaa käytössään, pystyvät panostamaan enemmän kaupunkimukavuuksiin. Näillä alueilla myös maapohjan arvo on korkea, ja siksi ne voivat myös vaatia yksityisiltä maanomistajilta parempaa laatua kuin alueet, jotka ovat veitsenterällä sen suhteen, onko rakentaminen kannattavaa. Toisin sanoen ne voivat velvoittaa asemakaavassa tai sopimusteknisesti parempaan tai ainakin kalliimpaan laatuun. Vaikka laatu ja hinta eivät toki aina kulje käsi kädessä, yleensä ne kulkevat.

Kielteisessä mielessä eriytynyt alue vaatii suunnattomat rahalliset investoinnit julkiselta sektorilta. Suomessa ilmiötä ei voida vielä pitää laajamittaisena. Tästä huolimatta on keskeistä ennaltaehkäistä kielteisiä kehityskulkuja. Keinoja tähän tarjoavat esikaupunkialueiden kaupunkirakennetypologia ja kaupunkirakenne laajemmin sekä asunto- ja maankäyttöpolitiikka.

Mitä jos alueita suunniteltaisiin ”ihana kaupunkirakenne” mielessä ja suorastaan vaadittaisiin sellaista sen sijaan, että rakennetaan asuntotuotantotavoitteet täyttäviä radanvarsilähiöitä, joiden rakennuksissa on kaksitoista kerrosta ei-saavutettavia asuntoja? Kun alueelle tulee luonnollinen tarve uudistua tai tiivistyä, muutos on helppoa, jos pohjalla on matalampi kaupunkirakenne. Samalla alueelle saadaan kerroksellisuutta ja moninaista väkeä ja luodaan aitoa sekoittuneisuutta, jossa yhdistävänä tekijänä on yhteisö.

Taloudellinen dynamiikka kuitenkin ohjaa kehitystä vahvasti. Korkean hintatason alueilla sekä kysyntä että tehokkuus ovat suuremmat. Myytävää on enemmän, mutta niin on myös kysyntää. Tämä näkyy suoraan kannattavuudessa. Jos samalla tehokkuudella rakennetaan samanlaisia rakennuksia kauemmas, eivät kysyntä, saati tarve enää kanna. Paradoksaalisesti näin kuitenkin usein toimitaan.

Esitän tässä yksinkertaistetun esimerkin neliömetritasolla (kerrosneliömetri → asuinneliömetri 0,8), jossa rakennuskustannukset sisältävät toimijoiden katteen:

ALUE A

• Uudisasunnon keskimääräinen myyntihinta talossa 10000 €/asuinneliömetri
• Oma tontti
• Maapohjan hinta 2250 €/asuinneliömetri
• Rakennuskustannus AA+ -luokassa 6000 €/asuinneliömetri

ALUE B

• Uudisasunnon keskimääräinen myyntihinta talossa 5000 €/asuinneliömetri
• Vuokratontti
• (Maapohjan arvo 625 €/asuinneliömetri)
• Rakennuskustannus A-luokassa 4250 €/asuinneliömetri

 

Johtopäätöksenä voidaan todeta, että arvokkaammilla alueilla voidaan vaatia enemmän. Esitetty lainsäädäntökehitys vahvistaa tätä erityisesti kunnissa, joissa maankäyttösopimuksia käytetään laajasti. Samanaikaisesti suunnittelussa on tunnistettava matalamman arvon alueiden rajoitteet: vaatimustaso ei voi olla sama kuin arvokkaammalla alueella ilman, että rakentamisen edellytykset vaarantuvat. Todettakoon myös, että eriytyminen ei näytä olevan välttämättä aina ongelma. Keskeinen kysymys on, syntyykö eriytymisestä lisävaikutuksia vai ei. Osa alueista voi toimia hyvin, vaikka niissä olisi paljon pienituloisia tai maahanmuuttajia.

 

 

Lähteet

Henriksson, Tommi 2024. Suomalaisen kaupunkirakenteen finansialisaatio. Yhdyskuntasuunnittelu, Vol 62, № 2–3 (2024), 67–73, https://journal.fi/yhdyskuntasuunnittelu/article/view/143418, julkaistu 30.12.2024

Henriksson, Tommi 2025. Läjäämishyödyt ja saavutettavuus. Aukio-verkkolehti, https://aukiolla.fi/lajaamishyodyt-ja-saavutettavuus, julkaistu 27.4.2025

Henriksson, Tommi 2026. Maankäyttösopimukset tiivistyvän kaupungin työkaluna – suunnittelun vaikutus rahavirtoihin. Tapaustutkimus Espoo. Focus Localis, Vol 54, № 1 (2026), https://journal.fi/focuslocalis/article/view/164061, julkaistu 2.3.2026

Henriksson, Tommi 2026. Asuinrakennustypologian kehitys ja vero-kerrosneliöindeksi: Tapaustutkimus Espoo. Focus Localis (hyväksytty julkaistavaksi)

Musterd, Sako 2025. Urban segregation: Theoretical perspectives and political views. Ciudades, № 28 (2025), 1–22, https://doi.org/10.24197/ciudades.28.2025.1-22, julkaistu 22.5.2025

Ympäristöministeriö 2026. Luonnos hallituksen esitykseksi eduskunnalle yhdyskuntakehittämislaista ja eräistä siihen liittyvistä laeista, 9.3.2026.