Kiinteistökehittäjiä ja -sijoittajia suosivat käytännöt ovat viime aikoina muuttaneet kaupunkisuunnittelun valtasuhteita. Väitöskirjassani havainnollistan esimerkkitapauksen avulla, miten tätä muutosta rakennetaan vaivihkaa kielenkäytöllä. Tarkoitukseni on auttaa kaupunkisuunnittelun osapuolia jäsentämään kokemuksiaan ja ennakoimaan tulevia tilanteita.

Finansialisoituneiden markkinoiden ja paikallisen suunnittelun ristiriita

Kaupunkisuunnittelun dynamiikka on viime vuosikymmenellä muuttunut, kun kiinteistökehittäjät ja -sijoittajat ovat ottaneet roolin kaupunkikehityksen vetureina. Kiinteistömarkkinoiden finansialisaatio on saavuttanut myös suomalaiset markkinat, joilla sijoitustoiminta kansainvälistyi ja vilkastui ennätyksellisesti 2010-luvun nollakorkojen aikana. Finansialisoituneilla markkinoilla kiinteistöjä tarkastellaan ensisijaisesti sijoitusvarallisuutena, joka kehittyneiden sijoitusinstrumenttien ansiosta voi nopeasti vaihtaa omistajaa globaaleilla markkinoilla. Markkinoilla on oma logiikkansa, jota on vaikea hallita paikallisin keinoin. Se alistaa rakennetun ympäristön spekulatiiviselle talousajattelulle.

Markkinoiden kiinnostus kohdistuu ensisijaisesti kasvukeskusten hyviin sijainteihin. Niissä sijoittajavetoinen, talouden lähtökohdista ohjattu kaupunkikehittäminen on muokannut kaupunkimaisemaa mittakaavaltaan ja tehokkuudeltaan ympäristöstään poikkeavalla rakentamisella, jonka tieltä olemassa oleva rakennuskanta joutuu usein väistymään. Arkkitehdit ja muut asiantuntijat ovat laajasti ilmaisseet huolensa kulttuuriympäristöarvojen sivuuttamisesta ja kaupunkien ajallisia kerrostumia uhkaavasta purkuaallosta, joka tutkimusten mukaan kiihdyttää myös hiilipäästöjä.

Kaupunkisuunnittelun prosesseissa sijoitusmaailman logiikka haastaa vuorovaikutteiseen suunnitteluun perustuvan suunnittelujärjestelmämme. Sijoittajat päättäisivät kaavoituksen lopputuloksesta mieluiten etukäteen, mutta sopiminen tekee kaavoitukseen kuuluvan osallistamisen merkityksettömäksi. Kaavoituksen virallisten vuorovaikutteisten vaiheiden rinnalle onkin syntynyt kirjava joukko läpinäkymättömiä käytäntöjä, jotka asettavat kehittäjäosapuolet erityisasemaan muihin osallisiin nähden ja auttavat heitä varmistamaan etunsa.

Yhteistyöhenkisesti kumppanuuksiksi kutsutut käytännöt takaavat kehittäjille luottamuksellisen neuvottelusuhteen kaavoittajaan. Niissä tapahtuva sopiminen voi huomaamatta lipsahtaa harmaalle alueelle. Jos esimerkiksi rakentamisen määrä on jo lukittu, muiden osallisten mahdollisuudet vaikuttaa suunnitelmaan rajoittuvat marginaalisiin seikkoihin – tai valittamiseen. Käytännöt suojaavat kehittäjäosapuolia julkiselta arvostelulta: heidän ei tarvitse tahria julkisuuskuvaansa ja perustella tavoitteitaan julkisesti, kun kumppanina oleva kaavoittaja tekee sen heidän puolestaan.

Kaupunkien muodollista monopoliasemaa kaavoituksessa heikentää kaupunkien keskinäinen kilpailu yksityisistä investoinneista. Se pakottaa kaupungit esiintymään markkinamyönteisenä kumppanina ja antaa yliotteen hanketta tarjoavalle sijoittajalle. Kaupungit saavat maankäyttösopimuksista ja maakaupoista myös huomattavia tuloja. Samaan aikaan lukuisat lakimuutokset ja hallintouudistukset ovat murentaneet julkisen sektorin viranomaisvaltaa. Kaupunkisuunnittelun asiantuntijat ja kaavoittajat ovat näiden moninaisten muutosten kautta menettäneet auktoriteettiasemansa rakentamisen määrän sääntelijöinä.

Tikkurilan kirkon kortteli esimerkkinä sijoittajavetoisesta kaupunkisuunnittelusta

Väitöskirjassani havainnollistan kansainväliseen kiinteistösijoittajaan kytkeytyvän kiinteistökehityshankkeen ja sen asemakaavoituksen kulkua Tikkurilan kirkon korttelin hankkeen avulla. Hanke käynnistyi 2010-luvun alun kehittämisaallossa ja johti 1950-luvulla rakennetun suojellun kirkon ja muiden seurakunnan omistamien rakennusten purkamiseen Tikkurilan keskustassa. Tilalle rakennettiin uusi kirkko ja asuinkortteli, jonka mitoituksen saneli seurakunnan rahantarve ja kansainvälisen kiinteistösijoittajan kanssa tehty sopimus.

Tutkimukseni perustuu Tikkurilan kirkon korttelin hankkeen aikana syntyneisiin julkisesti saatavilla oleviin asiakirjoihin. Koska kiinteistökehittämiseen ryhtynyt maanomistaja sattui olemaan evankelisluterilainen seurakunta, jonka päätöksenteko on lain nojalla julkista, aineisto tarjosi harvinaisen tilaisuuden lukea kehittäjäosapuolen ajatuksia. Se avasi myös purkuintoon johtavia motiiveja, sillä hankkeessa päädyttiin purkamaan kahden peruskorjausta odottaneen rakennuksen lisäksi vain 30-vuotias toimiva ja tuottava liikerakennus.

Kaupunkisuunnittelun kilpailevat diskurssit

Tikkurilan kirkon korttelin hankkeessa kiinnitin huomiota retoriikkaan, jolla eri osapuolet oikeuttavat toimintaansa ja puolustavat joko kiinteistökehittämistä tai kulttuuriympäristön suojelua. Tunnistin erilaisia puhe- ja ajattelutapoja eli diskursseja, jotka kilpailivat keskenään valta-asemasta ja pyrkivät muokkaamaan tapahtumien kulkua mieleisekseen.

Diskurssin voi ymmärtää kielenkäytössä ilmeneväksi maailmankatsomuksen tavaksi, johon diskurssin käyttäjä on sitoutunut, yleensä tiedostamattaan. Diskurssit kantavat mukanaan oletuksia, jotka puhetapaan tottuneesta käyttäjästä tuntuvat luonnolliselta arkijärjeltä. Meidän voi olla vaikea erottaa uskomuksiamme faktatiedosta, ja kielenkäytöllämme huomaamattamme kierrätämme ja vahvistamme näitä oletuksia. Puheella on siten valtaa ja seurauksia. Monialaisessa vuorovaikutuksessa kannattaa myös tiedostaa, että itselle järkeviltä vaikuttavat argumentit voivat olla toisenlaisesta ajattelutavasta tulevalle käsittämättömiä. Totuudenjälkeiseksi kutsutussa ajassamme on ylipäänsä tärkeää pohtia, millaiset perustelut ovat päteviä ja mikä on totta.

Tunnistamistani puhetavoista hallitsevin oli uusliberalistinen kaupunkikehitysdiskurssi, joka oikeuttaa taloudellisen edun tavoittelua ja yksityistä sektoria suosivia käytäntöjä. Se perustuu maailmanlaajuisesti vallitsevaan uusliberalistiseen ajattelutapaan, jonka mukaan vapaat markkinat ovat tie ihmiskunnan hyvinvointiin. Siksi julkinen sektori ei saisi kaavoituksen tai suojelun kaltaisella sääntelyllä puuttua yksityisomaisuuteen. Uusliberalismin tutkijoiden mukaan yksilönvapauden retoriikka kätkee taakseen yhteiskunnallisen muutoksen, jonka perimmäinen tarkoitus on varmistaa varallisuuden kasautuminen etuoikeutetuille ryhmille.

Koska me kaikki olemme enemmän tai vähemmän uusliberalismin lumoissa, muiden puhetapojen menestys riippuu siitä, miten hyvin ne sopivat uusliberalismin tavoitteisiin. Kehittäjäosapuolia suosivia käytäntöjä oikeuttava yltiöpositiivinen kumppanuusretoriikka ylistää julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyötä ja peittelee kumppanuuksiin liittyviä jännitteisiä suhteita. Riskiretoriikalla voi helposti luoda pelkoa ja epäilyksiä vaikkapa korjaamisen kannattavuudesta. Tunteita herättävä sisäilmadiskurssi laittoi Tikkurilan kirkon tapauksessa päätöksenteon tehokkaasti liikkeelle. Pelko ja inho saivat yhteisön kääntymään uhkaavaksi muuttunutta rakennusta vastaan ja auttoivat riisumaan sen muista arvoistaan. Käyttökelvottomuusdiskurssin mukaan rakennukset vääjäämättä pilaantuvat vanhetessaan niin, että niiden korjaamisesta tulee omistajalle kohtuutonta. Se antaa omistajalle anteeksi kunnossapidon laiminlyönnit ja tekee purkamisen suurelle yleisölle hyväksyttäväksi. Kaupunkisuunnittelijat taas tukeutuivat kaupunkirakenteen tiivistämisdiskurssiin; tiivistämisen hyödyt oikeuttivat ympäristöstään poikkeavan rakentamisen. Tiivistämisen uskottiin myös kompensoivan purkamisen ja uudisrakentamisen hiilipäästöjä.

Kulttuuriympäristöviranomaiset eivät saaneet mediaa ja asukkaita puolelleen yrittäessään puolustaa kirkon suojelua ja hillitä rakentamisen volyymiä. Argumentaatiossaan he nojasivat auktorisoituun perintödiskurssiin ja modernistiseen täydennysrakentamisdiskurssiin. Molemmat puhetavat korostavat viranomaisten ja asiantuntijoiden auktoriteettia, mikä ei sääntelyvastaisessa uusliberalistisessa yhteiskunnassa herätä vastakaikua.

Taloudellisuuspuhe ei aina perustu faktoihin

Taloudellisuutta ja tehokkuutta korostava puhe tulee uusliberalistisessa yhteiskunnassa harvoin kyseenalaistetuksi. Tikkurilan tapauksessakin yksi vahvimmista puhetavoista oli taloudellisuusdiskurssi. Se esiintyy mielellään järjen äänenä, mutta operoi tarvittaessa tunteilla, kuten pelkoa herättävillä talousnäkymillä tai riskeillä, joita voidaan liioitella manipuloivasti. Taloudellisuuteen nojaavan argumentaation taustalla ei tutkimukseni mukaan kuitenkaan aina ole pitäviä faktoja, vaan perustelut sisältävät yleisiä oletuksia esimerkiksi korjaamisen kannattamattomuudesta ja ylioptimistisia kuvitelmia uudisrakentamisen hyödyistä.

Perusteluja kannattaakin pysähtyä tarkastelemaan kriittisesti ennen hankkeeseen sitoutumista, jotta faktat voidaan erottaa uskomuksista. Etenkin valta-asemassa olevien tulisi olla valppaina, sillä on tavallista, että hankkeiden hyötyjä liioitellaan ja haittoja vähätellään päätöksentekohetkellä, jolloin totuus paljastuu vasta, kun on liian myöhäistä peruuttaa. Tutkimuksessani kiinteistökehityshanke söi maanomistajan voimavaroja vuosien ajan, mutta sen havittelema taloudellinen hyöty jäi lopulta pienemmäksi kuin hankkeeseen ryhdyttäessä kuviteltiin. Uusi kirkkokin tuli maksamaan merkittävästi enemmän kuin vanhan korjaaminen, toisin kuin tarttuva retoriikka väitti.

Kuinka paljon kansainvälinen kiinteistösijoittaja hankkeesta hyötyi, ja kenelle voitto jakautui? Sitä tutkimusaineistoni ei kerro, sillä yksityisiä toimijoita suojaa liikesalaisuus. Haastankin kiinteistökehittäjiä ja -sijoittajia osallistumaan avoimemmin kaupunkisuunnittelusta käytävään keskusteluun.

Julin, Paula 2025. Tarkoitus pyhittää keinot – Kiinteistökehittämisen ja kulttuuriympäristön suojelun diskurssit 2010-luvun suomalaisessa kaupunkisuunnittelussa, esimerkkinä Tikkurilan kirkon kortteli. JYU Dissertations. Jyväskylän yliopisto. https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-86-0487-7.

Aloituskuva: Ilmakuva Tikkurilasta noin vuodelta 1967. Etualalla kulkee Asematie, jonka varrella on liikerakennuksia. Asematien mutkassa on kunnantalo. Sen eteläpuolella on Tikkurilan kirkko. Kuva on postikortti. Vantaan kaupunginmuseo.